Особенности и составление инвестиционного договора на строительство

Добавлено в закладки: 0

При  финансировании строительства, выбор задействованных сторон, касательно главного документа, подтверждающего и регулирующего этот процесс, чаще всего падает на инвестиционный договор. После его заключения участники проводят подготовительные этапы для проведения строительства, а затем и само возведение объектов недвижимости.

В большинстве случаев одной из сторон этого договора становится администрация города, так же с меньшей вероятностью,  в нём может участвовать и некоммерческая организация, предоставляющая на определённых условиях свой земельный участок.  При заключении в инвестиционном договоре утверждается объем финансирования, условия выполнения обязательств и размеры земельных участков которые будут переданы участникам при завершении строительства.

Особенности инвестиционного договора

Пожалуй, одна из главных особенностей этого документа проявилась ещё в момент его появления, когда  РСФСР  был принят закон РСФСР  “Об инвестиционной деятельности в РСФСР» что произошло за несколько лет до появления Гражданского кодекса, после которого ещё был принят закон “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений”.

Данная ситуация стала объективной причиной для появления споров том,  можно ли отнести инвестиционный договор к перечню гражданско-правовых договоров перечисленных в Гражданском кодексе или же он имеет самостоятельный характер. Решение данного вопроса, сводящееся к определению юридической квалификации договора, являлось  весьма актуальным, так как от него зависел порядок налогообложения.

Первые шаги в правовом регулировании договора

Развеять эту неопределённость удалось благодаря постановлению пленума ВАС в 2011 г “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем”.

В нём находился перечень правил, по которым нужно разрешать споры, возникшие в процессе разбирательств по договорам,  связанным с инвестиционной деятельностью в сфере строительства или реконструкции объектов недвижимости. При этом рассматривались лишь те ситуации, которые касаются лишь операций купли-продажи, а не создания недвижимого имущества.

Для применения этого порядка, судам требовалось установить правовую природу рассматриваемого договора, что было обозначено в дальнейших постановлениях ВАС. В результате, определение правовой природы инвестиционных строительных договоров, вызвало новую волну разногласий между специалистами.

Проблемы  и трудности в разрешении споров

На основе проблемы квалификации инвестиционных договоров на строительство возникало множество кардинально различающихся мнений, из-за чего вопрос о налогообложении подобных операций становился всё более актуальным, в первую очередь это относилось к НДС.

Некоторые специалисты утверждали, что этот вид договоров больше всего подходит под категорию купли-продажи будущей недвижимости. Основанием для этого служило постановление N 54, где сообщалось, что арбитражные суды должны расценивать  договора связанные с инвестиционной деятельностью в сфере строительства и реконструкции недвижимости как договоры купли-продажи будущего объекта, если не установлено иное.

Другие  приходили к выводу о том, что подобные договоры могут быть расценены в качестве подряда, так как в том же постановлении N 54, пленум ВАС определял ситуацию с предоставлением земельного участка в целях проведения строительства объектов недвижимости, как строительный подряд. Однако главным противоречием данной квалификации выступало существенное условие наличия технической документации, которая редко присутствует во время заключения инвестиционных договоров на строительство.

Были и другие мнения по этому поводу, в частности об определении инвестиционного договора в качестве простого товарищества, что исключало партнерство с некоммерческими организациями.

Существенные изменения в судебной практике

Постоянно возникающие споры касательно правовой природы инвестиционных договоров на строительство не могли оставаться без внимания. В 2012 году появились новые постановления касательно сложившейся ситуации, которые сводили решение данной проблемы  к регулировке по правилам  “Простое товарищество” ГК РФ, что подход под квалификацию в качестве совместной деятельности.

Главное значение этих изменений заключается в том, что инвестиционные договоры  признаются документами, подтверждающими совместную деятельность (простое товарищество) только при условии заключения сделки между коммерческой  и некоммерческой организацией.

При этом в качестве участников заключающих договор в целях получения прибыли могут выступить лишь индивидуальные предприниматели или коммерческие организации. Так же встречались случаи с признанием договоров по реконструкции объектов между коммерческими и некоммерческими организациями в качестве простого товарищества.

Практика разбирательств

С тех пор установленные правила не раз испытывались в судебной практике, позволяя исполняющим органам власти принимать чёткую позицию в определении правой природы инвестиционных строительных договоров. При разрешении подобных споров арбитражным судам доводилось рассматривать дела с сотрудничеством коммерческий предприятий и администраций городов которые передавали землю для строительства объектов социального назначении (школы, детские сады, городских инженерных сетей и др). В случаях, когда договор заключался между индивидуальными предпринимателями и некоммерческими организациями с целью получения прибыли для первых и достижения положительного социального эффекта вторыми за счёт возведения или реконструкции строительных объектов, отношения признавались совместной деятельностью (простым товариществом) не смотря на возражения налоговых инспекторов, прокуроров или представителей органов власти.

Составление договора. Важные моменты

Учитывая всё выше сказанное, не следует квалифицировать любой инвестиционный договор в строительстве, как договор о совместной деятельности. В спорной ситуации арбитражный суд будет определять правовую природу договора, принимая во внимание буквальное значение все содержащихся в нём слов и выражений. Соответственно его толкование в сопоставлении со всеми условиями и общим смыслом станут основной для вынесения вердикта.

В современных условиях всем кто сталкивается  с инвестиционными контрактами, необходимо тщательно рассматривать их положения с учётом свежей арбитражной практики. Точное определение правовой квалификации договора необходимо для правильного установления порядка уплаты налогов и их размера. К тому же в простом товариществе только один человек может вести налоговый учёт и принимать к вычету входящий НДС.

Таким образом, в случае предъявления претензий к налогоплательщику который осуществляет реализацию инвестиционных проектов по договорам с некоммерческими организациями, лицо принимающее участие с целью получения прибыли может отстоять свои шансы на вычет НДС в полном объеме, не зависимо от того, кому в дальнейшем будут принадлежать строительные объекты.