Добавлено в закладки: 0
Взаимоотношения в области создания и основ деятельности товариществ собственников жилья регулируют Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон ”О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей”. Действие норм Федерального закона ”О некоммерческих организациях” на товарищества собственников жилья не распространяется.
В согласии со статьей 291 ГК РФ, собственники квартир для того, чтобы обеспечить эксплуатацию многоквартирного дома, пользования общим имуществом и квартирами образуют товарищества собственников жилья (квартир). Товарищество собственников жилья – это некоммерческая организация.
Создание одного ТСЖ для того, чтобы управлять несколькими домами – характерно в большинстве случаев для новостроек. По истечении определенного времени отдельные жильцы могут разочароваться в руководстве ТСЖ и выбрать себе более приемлемый вариант – создать новое ТСЖ для того, чтобы управлять своим домом.
Соответственно с пунктом 1 статьи 135 и пунктом 1 статьи 136 ЖК РФ, ТСЖ – это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления в многоквартирном доме комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации данного комплекса, пользования, владения и в установленных законодательством границах распоряжения в многоквартирном доме общим имуществом.
Из приведенного определения ТСЖ видно, что собственники помещений одного многоквартирного дома объединяются в одно ТСЖ.
В одном многоквартирном доме нельзя создать два и более ТСЖ; но собственники помещений нескольких многоквартирных домов могут объединить свои силы и создать одно ТСЖ. Соответственно с п. 2 ст. 136 ЖК РФ в данной ситуации многоквартирные дома должны находиться на общем земельном участке или на нескольких граничащих (соседних) земельных участках и иметь общие сети инженерно-технического обеспечения и прочие элементы инфраструктуры.
Несколько многоквартирных домов могут составлять одно ТСЖ при создании товарищества или при реорганизации нескольких ТСЖ при помощи слияния в одно товарищество.
Реорганизация ТСЖ предусматривает переход обязанностей и прав от одного ТСЖ другому. ТСЖ является юридическим лицом, поэтому все правила реорганизации юридических лиц также распространяются и на ТСЖ. Соответственно с пунктом 1 статьи 140 ЖК РФ реорганизация ТСЖ осуществляется в порядке и на основании, которые устанавливаются гражданским законодательством.
В согласии с пунктом 1 статьи 57 ГК РФ ТСЖ может быть реорганизовано при помощи:
- присоединения одного или нескольких товариществ к другому ТСЖ;
- слияния нескольких ТСЖ в одно;
- выделения из ТСЖ одного или более товариществ;
- разделения одного товарищества на несколько ТСЖ;
- преобразования ТСЖ в другую организационно-правовую форму.
При реорганизации ТСЖ нужно учитывать особенности, которые предусмотрены жилищным законодательством. Выделение и разделение допустимы в том случае, когда одно ТСЖ объединяет два и больше многоквартирных дома. Соответственно эти виды реорганизации невозможны в одном доме, так как жилищное законодательство запрещает создание двух и больше ТСЖ собственниками помещений одного многоквартирного дома.
Особенности устава
Общие правила о реорганизации ТСЖ дают возможность прийти к выводу, что в ситуации, когда из товарищества, которое управляет несколькими многоквартирными домами, выходят собственники помещений какого-либо дома для создания нового, отдельного ТСЖ, правомерно говорить о реорганизации ТСЖ путём выделения.
Решение о реорганизации товарищества в форме выделения можно принять только на общем собрании членов ТСЖ (согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 145 ЖК РФ). Решение о реорганизации принимает не менее чем две трети голосов от общего количества голосов членов товарищества (пункт 4 статьи 146 ЖК РФ).
Отметим, что решение собственников помещений в многоквартирном доме о выходе из состава ТСЖ и создании отдельного нового товарищества – это реализация права на выбор метода управления многоквартирным домом.
Соответственно с подпунктом 4 пункта 2 статьи 44 ЖК РФ выбор метода управления относят к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
По пункту 3 статьи 161 ЖК РФ метод управления многоквартирным домом может быть изменен и выбран в любое время по решению общего собрания собственников.
Можно сделать такой вывод: если собственники помещений одного дома решили выйти из состава ТСЖ, который объединяет несколько жилых домов, и создать отдельное товарищество, согласие на это членов ТСЖ, которые проживают в других домах, которые входят в состав ТСЖ, не требуется.
На это обстоятельство указывает Президиум ВС РФ в Постановлении от 30.05.2007 (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2007 г.). В данном Обзоре Верховный Суд РФ акцентирует внимание, что изменение метода управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей данного дома.
Можно сделать вывод: в этой ситуации действие общих положений гражданского законодательства в отношении реорганизации юридического лица по решению его учредителей (статья 57 ГК РФ) ограничивают нормы жилищного законодательства, соответственно с которыми лишь собственники многоквартирного дома имеют право изменить или избрать способ управления домом (пункт 2 и пункт 3 статьи 161 ЖК РФ). Из позиции Верховного Суда РФ, которая изложена в Обзоре за I квартал 2007 г., следует, что не требуется проведение общего собрания по вопросу реорганизации ТСЖ; достаточно волеизъявления жителей дома, которые намереваются создать отдельное ТСЖ.
Но проведение общего собрания членов ТСЖ нужно для решения других вопросов, которые связаны с реорганизацией. Так, при выделении из ТСЖ одного или нескольких товариществ к каждому из них переходят обязанности и права реорганизованного товарищества соответственно с разделительным балансом (п. 4 ст. 58 ГК РФ). Разделительный баланс утверждает общее собрание членов ТСЖ, в нем необходимо предусмотреть, какое имущество переходит к снова созданному ТСЖ, какое остается у реорганизованного товарищества. Снова созданное ТСЖ отвечает перед жителями дома, в котором создано это товарищество.
Загрузка...
