Особенности кредитования инвестиционных проектов

Добавлено в закладки: 0

Инвестиционные проекты, кредитуемые банками для предпринимателей и организаций, имеют надежное основание для возврата денежных средств и получение учреждением долговременного дохода. Данный вид договоров имеет невысокую степень риска невозврата и длительный период действия соглашения. Поэтому сопровождается процентной ставкой ниже, чем ссуды, выдаваемые на пополнение оборотных средств.

Целью получения денежных является приобретение основных дорогостоящих средств, зданий, помещений коммерческой недвижимости, использование которой направлено на развитие бизнеса. Это можно назвать кредитованием бизнеса. Другим вариантом вложений является финансирование строительства объекта коммерческой недвижимости с последующей целью использования его в предпринимательской деятельности. Кредитование инвестиционных проектов предваряет одобрение заявки, поданной в банк вместе с пакетом документов.

Несмотря на надежность договоров по выдаваемым денежным средствам на инвестиционные проекты, банками производится тщательная проверка платежеспособности заемщика и самого объекта, ставшего предметом кредитования.

Проверка данных заемщика инвестиционного кредита

Для подтверждения наличия рентабельного бизнеса и поступательных процессов в организации или ИП, банком проверяется финансовая документация, которая ведется в компании на протяжении нескольких лет. Основная задача кредитного инспектора, проверяющего документы – выявить тенденцию роста прибыли, увеличения активов и прочих экономических показателей, подтверждающие надежное погашение будущего кредита по инвестиционному проекту.

Производится анализ бухгалтерской, налоговой отчетности как самой организации или предпринимателя, так и предприятий, которые являются аффилированными, взаимозависимыми лицами в отношении заемщика. Это позволяет выяснить отсутствие или наличие факта перетекания капиталов и активов в компанию-заемщика для поднятия уровня его кредитоспособности.

Все активы, указанные в отчетности, подлежат расшифровкам для уточнения структуры активов. Подобным же образом выясняется состав пассивов компании и порядок их формирования. Для получения одобрения заявки компанией заполняется форма банка с подробной структуризацией основных фондов, оборотных средств, дебиторской и кредиторской задолженности, открытых займов и кредитов.

Все активы, указанные в отчетности, подлежат расшифровкам для уточнения структуры активов. Подобным же образом выясняется состав пассивов компании и порядок их формирования. Для получения одобрения заявки компанией заполняется форма банка с подробной структуризацией основных фондов, оборотных средств, дебиторской и кредиторской задолженности, открытых займов и кредитов.

Необходимо предоставить бизнес-план на перспективное развитие с учетом вливания долгосрочного кредитования и использования объекта инвестиционного проекта. Бизнес-план должен доказать кредитному учреждению необходимость получения денежных средств и объекта, что приведет к росту прибыли, эффективности работы предприятия, увеличения доходов и количества рабочих мест.

Производимое банковское кредитование инвестиционных проектов сводится к заключению договора, сумму задолженности по которому нужно погашать из прибыли, получаемой в процессе деятельности предприятия, от внедрения инвестиционного проекта. Экономическая эффективность выражается в технико-экономических показателях роста, полученных анализом заемщика и кредитного инспектора.

Расчеты, производимые на предварительном этапе заключения договора, очень полезны для заемщика, поскольку внутри предприятия столь глубокий анализ деятельности не производится ввиду его трудоемкости и отсутствия квалифицированных кадров, которые могут произвести такие расчеты на высоком уровне.

Анализ объекта инвестирования

Помимо финансовых показателей, тщательному анализу, банк подвергает объект инвестированию. В случае приобретения готового имущества, банк заказывает у заемщика предоставление заключения независимого оценщика о реальной рыночной стоимости данного объекта.

Перечень заемщиков, чьи оценки принимаются банком, есть в каждом кредитном отделе конкретного банка. Выбор производится самостоятельно заемщиком в рамках списка учреждения. Предоставление заключения эксперта, не входящих в состав лиц, к которым имеется доверие у банка, может привести к бесполезной трате времени и средств, поскольку инспектором банка и комиссией по одобрению заявки такое заключение будет отвергнуто.

Подобным образом производится оценка стоимости земельного участка, который имеется или приобретается вместе со зданием. К получению оценки необходимо подойти серьезно, поскольку на данной стоимости будет основываться банк при выдаче кредита. В некоторых случаях допускается некоторое колебание цен, что может изменить уровень оценки. Лучше заранее продумать риски показать низкую стоимость объекта и оговорить возможности регулирования величины оценки с экспертом.

Финансирование строительства объектов сопровождается самым внушительным объемом документов, которые включают в себя:

• разрешение на проведение строительства;
• кадастровые документы;
• сметные расчеты;
• договора подряда и прочие бумаги.

Банками проверяется соответствие назначения земель и возводимого объекта, что четко оговаривается договором.

Нюансы инвестиционного кредитования

Существуют особенности кредитования инвестиционных проектов, что выражается в необходимости взноса части стоимости объекта собственными средствами. Предоставление кредита производится не на всю сумму проекта. Часть суммы  заемщик платит самостоятельно. До приобретения права собственности на объект заемщиком, необходимо предоставить залог и поручителей под сумму кредитования. Условия данного договора можно изменить после регистрации правоустанавливающих документов.

Частым вариантом залогового имущества, принимаемого на переходный период, являются товары в обороте самой организации или ее аффилированной компании. Погашение самостоятельного взноса можно произвести с помощью краткосрочного кредита, полученного на оборотные средства и выведенные из активов. Напрямую это сделать не получается. Банками строго отслеживают целевую трату всех кредитов на нужды, указанные в договоре.

Заключение договора кредитования инвестиционного проекта не отражается на лимит, который устанавливается для организации или ИП, на возможность участия в краткосрочном кредитовании на расширение бизнеса. Параллельное кредитование с заключением краткосрочных и долгосрочных инвестиционных договоров – частый случай взаимодействия банков и компаний.

По мере погашения долга по инвестиционному проекту, лимит для предприятия будет возрастать ввиду увеличения свободной части объекта, который можно будет рассматривать как залоговое имущество при условии заключения с банком дополнительного соглашения.

Заключение договоров кредитования инвестиционных проектов производится до 7 лет, график погашения оговаривается в индивидуальном порядке с заемщиком. Погашение производится аннуитетными платежами в течение всего периода действия договора.

Участие в инвестиционных проектах банков путем кредитования позволяет предприятию развивать бизнес без отвлечения средств из числа оборотных активов.