Можно ли сдавать квартиру, взятую в кредит

Добавлено в закладки: 0

На сегодняшний день ипотечное кредитование является одним из самых распространённых видов банковского кредитования. Большой процент недвижимого имущества приобретается сегодня именно в ипотеку. Как правило, срок такого кредита достаточно велик, и составляет около 15-25 лет, но ежемесячные выплаты по ипотеке зачастую заставляют затягивать пояса и задумываться о дополнительных способах получения прибыли.

В этот момент люди всё чаще думают о том, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду? А некоторые изначально берут ипотечный кредит  с расчётом на то, что будут сдавать приобретённую квартиру в аренду и полученными средствами выплачивать долг по кредиту. С одной стороны это достаточно выгодно, но есть и оборотная сторона медали.

Что говорит закон?

Что же говорит российское законодательство о том, можно ли сдавать ипотечную квартиру? Закон «Об ипотеке» напрямую позволяет заёмщику получать с приобретённого в ипотеку жилого помещения «доходы и плоды». Однако в законе прописываются некоторые условия, которые должны быть соблюдены при сдаче жилья по ипотеке в аренду:

1. Срок договора аренды жилья не должен превышать фактического времени, выделенного на обеспечение обязательств по кредитному договору.
2. Использовать недвижимость по её прямому назначению, не допуская использования помещения в предпринимательских целях.

Однако, при заключении с банком договора ипотеки, в документе можно увидеть информацию о том, что при сдаче недвижимости, взятой в кредит, в аренду необходимо получить разрешение банка. Часто банк напрямую запрещает сдавать жильё в аренду, не подав предварительной заявки, и не получив разрешение банка на совершение действий.

Объясняется это двумя факторами:

• банк перестраховывается, опасаясь лишиться залоговой собственности;
• банк рискует получить недвижимость в том состоянии, когда его стоимость будет существенно ниже, нежели при оформлении договора.

Страховые выплаты покроют убытки банка при порче недвижимости арендаторами, но продать в дальнейшем испорченную квартиру будет очень сложно. Это тоже не играет на руку банкам и заставляет их перестраховываться.

И всё же банки идут на риски и дают разрешение сдать ипотечную квартиру в аренду. Так как действие разрешено законодательно и у них нет оснований запрещать это заёмщику. При этом, как правило, они требуют в обязательном порядке заключить официальный договор аренды с арендаторами, который в дальнейшем должен пройти процесс регистрации в регистрационной палате.

Все банки в стране в этом вопросе делятся на два лагеря: одни разрешают сдать ипотечную квартиру в аренду на свой страх и риск, не выставляя сверхъестественных условий, другие не препятствуют сдаче квартиры в аренду, если заёмщик получил предварительно разрешение и вовремя оповестил банковскую организацию о своих намерениях. Из этого следует, что можно сдавать ипотечную квартиру, но только при соблюдении некоторых условий.

Есть ли выгода?

Сегодня жильё в аренду – это одна из наиболее востребованных услуг на рынке недвижимости. Зачастую стоимость арендных помещений очень высока, что позволяет гражданам, взявшим жильё в кредит по ипотеке, успешно погашать ежемесячные платежи и, по сути, оставаться в прибыли.

Стоит ли удивляться, что многие заёмщики спешат поскорее сдать квартиру, взятую в ипотеку и получить с этого свою выгоду. Особенно, когда стоимость аренды превышает размер ежемесячного платежа.

Однако это не ответ на вопрос, встающий перед владельцами жилого помещения: выгодно ли сдавать ипотечную квартиру? Дело в том, что существуют определённые риски, которые следует учитывать, прежде чем принять решение о сдаче в аренду ипотечной квартиры.

Многие заёмщики рискуют, сдавая в наём ипотечную квартиру в обход банка, но это чревато определёнными осложнениями, которые могут случиться в дальнейшем и принести большие неприятности заёмщику:

1. Владелец жилого помещения рискует получить обратно испорченную или разрушенную квартиру, непригодную для проживания в ней или требующую крупного ремонта. При этом банк, как залогодержатель, получит свою выгоду за счёт страховых выплат, а вот заёмщику вряд ли что-то останется в этом случае.
2. По завершении договора аренды в любом случае придётся делать ремонт помещений. При этом стоимость ремонта будет варьироваться в зависимости от отношения к помещению арендаторов.
3. Банк, сочтя необходимым, может зафиксировать нарушение условий договора ипотеки и взыскать с владельца жилья неустойку за несоблюдение его условий.

Поэтому вопрос о том, выгодно ли сдавать жилое помещение, находящееся в ипотеке в наём, остаётся на усмотрение самого заёмщика. Человек должен самостоятельно рассчитать возможные риски и принять решение о дальнейших действиях.

Последствия нарушений условий банка

Банк, выдавший кредит на покупку жилья, согласно того же закона «Об ипотеке» имеет право проверять условия содержания принадлежащего ему на праве залога жилого помещения. Оценивать его реальное состояние и содержание. Как правило, банки проводят неожиданные проверки не чаще 1-2 раз в год. Но могут и вовсе не проверять на протяжении всего срока действия договора ипотечного кредитования.

Если же представитель банка, который был категорически против сдачи жилья в наём, обнаруживает, что условия были нарушены, то к заёмщику могут быть применены штрафные санкции.

В соответствии с условиями ипотечного договора банк может оштрафовать заёмщика, а также расторгнуть договор ипотечного кредитования и потребовать полной досрочной выплаты долга с процентами по кредиту. При этом, если квартира сдавалась в наём незаконно, без договора аренды, на устном соглашении  или без регистрации договора аренды в соответствующих государственных органах, то заёмщика могут ждать штрафные санкции и со стороны налоговой инспекции.

Чтобы избежать неприятных последствий для заёмщика и арендатора, достаточно просто выбрать банк, который лояльно относится к желанию заёмщика сдавать жильё по ипотеке в наём, а также своевременно известить представителей банка о своих намерениях и получить официальное разрешение. Аргументы в пользу оплаты взносов по кредиту станут гарантом полученного разрешения от банковской организации.

Ипотечное кредитование в Сбербанке

Граждане, обратившиеся за ипотекой в Сбербанк, задаются вопросом, разрешается ли сдавать ипотечную квартиру Сбербанка. В условиях договора на кредит по ипотеке Сбербанка содержится запрет на сдачу жилья в наём, без согласия на то банковской организации. Заёмщик должен заблаговременно подать заявку в банк, сообщив о своём намерении заключить договор аренды. Как правило, решение банка является положительным и не препятствует желанию заёмщика в получении выгоды.

То есть, на вопрос, разрешает ли Сбербанк сдавать ипотечную квартиру, формально ответ «нет». Это условие содержится в договоре кредитования. Однако, на практике банк всегда идёт на встречу заёмщику и даёт разрешение на сдачу квартиры без дополнительных проволочек.

Чаще всего арендатор и заёмщик договариваются устно об условиях аренды. Отслеживать факты незаконной сдачи квартиры довольно сложно. Ни налоговая инспекция, ни банки обычно этим не занимаются. Но риск попасться на нарушении законодательства всё же есть. И тогда заёмщика ждут весьма ощутимые штрафные санкции.

Исходя из вышесказанного, задаваясь вопросом о том, можно ли сдавать ипотечную квартиру, однозначный ответ «можно». Это законодательно разрешено и этого права банк не может лишить человека. Но решать, как сейчас сдать в аренду ипотечную квартиру предоставляется заёмщику. Это можно сделать на условиях банковской организации, сообщив предварительно о своём желании, аргументировав свои намерения и следуя всем указаниям банка официально зарегистрировать заключенную сделку. Или же заключить устное соглашение с арендатором на свой страх и риск, и надеяться, что налоговая и банк не станут проверять этот факт.

Разрешает ли банк сдавать жилое помещение? Не имеет право не разрешить, так как такая возможность предусмотрена законодательно. Но в большинстве банков в России всё же имеется оговорка в договорах ипотеки, где заключение сделки невозможно без предварительного получения разрешения банка.

Статья подготовлена по материалам сайта http://arendaexpert.ru