Договор субаренды здания (помещения)

Добавлено в закладки: 0

Договор субаренды здания и сооружения имеет сопутствующие документы:

• Дополнительное соглашение;
• Акт приема-передачи недвижимости;
• Протокол согласования разногласий;
• Протокол разногласий.

Соответственно с пунктом 2 статьи 615 Гражданского Кодекса РФ арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество (сооружение, здание, нежилое помещение) в субаренду другому лицу. В части получения согласия на передачу в субаренду имущества эта норма носит императивный характер и не может быть договором изменена. Другими словами, в договоре аренды нельзя предусмотреть, что арендатор имеет право без согласия арендодателя сдавать в субаренду арендованное имущество. Но в договоре можно прямо предусмотреть право арендатора на передачу в субаренду имущества. В таком случае дополнительного получения согласия арендодателя на сдачу арендованного в субаренду имущества не потребуется.

Законодатель не устанавливает форму и порядок дачи арендодателем согласия на исполнение сделки по передаче в субаренду арендованного имущества. Согласие арендодателя можно оформить в виде соглашения, письма, протокола, дополнения к договору и так далее, копию которого субарендатору нужно получить на руки после ознакомления с оригиналом.

Когда в договоре аренды не предусматривалось право арендатора на передачу в субаренду арендованного имущества, то получение данного согласия после оформления договора аренды будет являться сменой условий договора аренды в части прав арендатора по применению арендованного имущества. Ввиду положений пункта 1 статьи 452 Гражданского Кодекса РФ соглашение об изменении договора выполняется в той же форме, что и договор. Соответственно, когда договор аренды удостоверен нотариально, то и согласие арендодателя на сдачу в субаренду арендованного имущества необходимо оформить нотариально. Несоблюдение формы сделки влечет за собой ее недействительность. Поэтому недействительность согласия арендодателя за собой может повлечь недействительность договора субаренды, так как не соответствует закону заключение договора субаренды без согласия арендодателя.

В согласии с частью 3 пунктом 2 статьи 615 Гражданского Кодекса РФ к договорам субаренды применяют правила о договорах аренды. Соответственно с пунктом 3 статьи 607 Гражданского Кодекса РФ в договоре аренды необходимо указать данные, которые позволяют установить определенно имущество, которое подлежит передаче арендатору, как объект аренды. При отсутствии таких данных в договоре аренды условие об объекте, который подлежит передаче в аренду, считают не согласованным сторонами, а соответствующий договор аренды заключенным не считается . Поэтому и в договоре субаренды нужно указать конкретно данные, которые позволяют определенно установить имущество, которое подлежит передаче субарендатору, как объект субаренды. Описание имущества, передаваемого в субаренду, при этом должно корреспондироваться с предметом договора аренды. Иначе договор субаренды можно признать незаключенным.

Когда в субаренду передают помещение, которое составляет часть арендованного имущества, то целесообразным является оформить, как приложение к договору субаренды поэтажный план с указанием на нем помещения, которое передается в субаренду и заверено подписями сторон договора субаренды помещения.

В согласии с частью 2 пункта 2 статьи 615 Гражданского Кодекса РФ договор субаренды нельзя заключать на срок, который превышает срок договора аренды. Заключение арендатором и арендодателем договора аренды на новый срок на аналогичных условиях не влечет за собой продления действия договора субаренды. В таком случае необходимо заключить новый договор субаренды на срок, который соответствует сроку действия договора аренды.

Когда договор субаренды и договор аренды предполагают симметричные условия о том, чтобы продлить срок действия договора на новый срок, если отсутствует отказ одной из сторон от продления договора, то действие договора субаренды продлят в случае продолжения действия договора аренды. Но нужно учитывать, что когда в результате этого продления срок действия договора субаренды и договора аренды станет больше одного года, то понадобится их государственная регистрация.

Прекращение договора аренды, который считается заключенным на неопределенный срок в порядке, который предусмотрен пунктом 2 статьи 610 Гражданского Кодекса РФ (с предупреждением за три месяца другой стороны договора аренды), влечет за собой прекращение действия договора субаренды.

Досрочное прекращение договора аренды за собой влечет прекращение договора субаренды, заключенного в соответствии с ним. Субарендатор в таком случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, которое находится в его пользовании по договору субаренды, в границах оставшегося срока субаренды на условиях, которые соответствуют условиям прекращенного договора аренды (статья 618 Гражданского Кодекса РФ ).

Так как к договорам субаренды применяют правила о договорах аренды, соответственно, договор субаренды сооружения, здания и нежилого помещения подлежит государственной регистрации при условии, что договор субаренды заключается на срок не меньше года.

Договор субаренды, который подлежит государственной обязательной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации. Законом не устанавливается срок, в течение которого стороны обязаны сдать документы для государственной регистрации договора. Поэтому для избежания конфликтной ситуации при заключении договора субаренды сторонам нужно определить, в какой срок и какая сторона должна подать на регистрацию договора субаренды пакет документов. Это нужно еще и на случай уклонения одной из сторон от выполнения действий, которые необходимы для государственной регистрации договора субаренды. Когда одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона имеет право предъявить иск об обязательстве зарегистрировать договор, так как если отсутствует государственная регистрация, договор субаренды недвижимого имущества считают незаключенным.

Обязательства сторон по договору субаренды, который требует государственной регистрации, появляются с момента государственной регистрации договора, так как именно с этого момента договор вступает в силу. Но в договоре субаренды стороны могут предусматривать, что условия заключенного договора субаренды используются к их отношениям, которые возникли до заключения договора.

Во избежание споров о намерении сторон использовать договор к отношениям на период до его регистрации нужно в договор субаренды включать указывающее прямо на это положение, а не думать, что когда в договоре предусматривается его действие с момента подписания, то это значит применение положений договора к отношениям, которые возникли до его регистрации.

При этом до момента регистрации договора отношения по пользованию имуществом являются возмездными и подлежат за фактическое пользование имуществом оплате. Но договорная ответственность, которая вытекает из обязанности по оплате, применению, принятой по такому договору, не подлежит оплате до момента регистрации договора.

Так как ввиду пункта 2 статьи 615 Гражданского Кодекса РФ к договорам субаренды применяют правила о договорах аренды, субарендатор имеет право с согласия арендатора (субарендодателя) и арендодателя распорядиться правом аренды ,принадлежим ему и заключить договор субаренды. Если невозможно получить согласие арендатора и арендодателя (субарендодателя), можно применять другие виды договоров – о сотрудничестве, совместной деятельности и так далее. Но в последнем случае заключение этого договора может являться основанием для расторжения договора субаренды ввиду использования имущества не соответственно с условиями договора субаренды.

Договор субаренды здания и сооружения имеет приложения:

• Описание земельного участка;
• Описание здания;
• Свидетельство о государственной регистрации права;
• График арендных платежей;
• Кадастровый паспорт здания;
• Правоустанавливающие документы на земельный участок;
• Кадастровый паспорт земельного участка.

Образец договора субаренды здания (помещения)

Скачать образец договора субаренды здания (помещения) в формате .doc

Договор субаренды здания (помещения) – договор между арендодателем и арендатором о здании (помещении). Договор субаренды здания (помещения) содержит размер арендной платы, стоимость и описание арендуемого имущества, распределение обязанностей договаривающихся сторон по восстановлению и ремонту арендуемого имущества, обязанности арендатора по возвращению и сохранению имущества и условия возможности его выкупить арендатором.