Договоры ипотеки и поручительства

Договор ипотеки — это соглашение об предоставлении залога в виде недвижимой собственности. В том случае, когда ипотека используется с целью решить жилищно-коммунальные трудности, в качестве субъекта залога зачастую представлен частный жилой дом либо квартира.

Участниками соглашения ипотеки являются залогодержатель (банковское заведение, которое предоставило ипотечный кредит) с одной стороны и залогодатель (лицо, оформившее кредит в ипотеку) с другой. Каждая из сторон договора в обязательном порядке должны являются правоспособными, с точки зрения действующего законодательства, и дееспособными, с точки зрения физической возможности. Другими словами физическое лицо, берущее ипотечный кредит, должно быть совершеннолетним, а юр. лица не могут иметь каких-либо ограничений, по факту передачи собственности в залог, которые могут содержаться в их собственной учредительной документации.

Если дело доходит до самого предмета залога, то этот вопрос решается письменно. На бумаге составляется договор ипотеки, в котором указывается название ипотечного залога, его описание и место расположения. Другими словами соглашение об ипотеке содержит указание на вид недвижимого имущества (будь то квартира или частный дом), полный адрес, общая жилплощадь, а также общее количество комнат.

Однако под ипотечный кредит не могут подпадать частные дома или квартиры, которые находятся в муниципальной либо госсобственности.

При оформлении кредита ипотеки под квартиру, расположенную в многоквартирном жилом здании, части которого входят в общую долевую собственности залогодателя и третьих граждан, тогда в качестве предмета залога выступает соответствующая доля в праве общей собственности на недвижимое имущество.

В случае, когда ипотека покрывает обязательство, вытекающие из кредитного соглашения, тогда в договоре ипотеки должны содержатся главные условия предоставления кредита. Сюда включается полное наименование кредитной организации и полное имя заемщика, общая сумма кредитных средств, процентная ставка, период, сумма регулярных ежемесячных денежных выплат, а также порядок погашения кредита.

Ипотечный договор оформляется исключительно в письменном виде, с заверением подписями сторон договора. Также он в обязательном порядке подлежит гос. регистрации по территориальному месту расположения недвижимости, выступающей в качестве предмета ипотеки. Однако с другой стороны, для такого договора не требуется обязательное нотариальное заверение. Данную операцию участники договора могут выполнить сугубо исходя их личного желания, в крайнем случае этого может потребовать будущий залогодержатель. Считается что договор ипотеки обретает законную силу и может в дальнейшем приниматься как окончательно оформленный только после его госрегистрации.

Когда срок действия ипотеки истек либо все обязательства исполнены, либо договор прекратил свое действие по иного рода причинам, требуется в завершении погасить запись о регистрации ипотечного кредита. При выполнении данной операции за основу берется обоюдное заявление от лица, взявшего кредит, и юрлица, его предоставившего. В отдельных случаях указанная операция может проводится в согласии с соответствующим решением о прекращении ипотеки, принятом судебной инстанции. Если при оформлении договора ипотеки была предоставлена закладная, тогда на этапе погашения регистрационной отметки об ипотеке указанный документ аннулируется и предоставляется ранее обязанному по ней лицу в согласии с его требованием.

Заключая соглашение поручительства поручитель предоставляет личное согласие кредитной организации третьего лица во взятии на себя ответственность за реализацию им своих должностных обязательств. Суть такого метода ответственности состоит в том, что кредитор получает вместо одного сразу двух лиц, ответственных за исполнение перед ним всех без исключения кредитных обязательств, а именно — берущего кредит и его поручителя.

Поручителю необходимо уяснить следующее: заключая соглашение поручительства, он возлагает на себя солидарную ответственность по исполнению всех финансовых обязательств на ровне с заемщиком. Если финансовые обязательства были нарушены, то поручитель и заемщик несут ответственность в одинаковом объеме, что включает погашение кредита, выплата процентов, неустойки и покрытие иных убытков, которые значатся в договоре. Этим обеспечивается особая функция поручительства, именуемая как обеспечительная функция.

Известно несколько разновидностей поручительства, среди которых:

1. Финансовое поручительство. Данный вид финансовых отношений подразумевает то, что поручитель закладывает всю свою прибыль, как гарантию надежности заемщика.
2. Имущественное поручительство. В данном случае предметом залога является личная собственность поручителя. Таким образом, перед кредитором поручитель может ручаться суммой, эквивалентной стоимости своего имущества.

Основанием для установления факта поручительства выступает договор, подписанный между кредитной организацией и лицом, согласившимся быть поручителем за заемщика по взятому им финансовому обязательству.

Иногда поручительство обретает законную силу после подписания соответствующего указа правительством. Например, в целях госпотребностей необходимо доставить товар через назначенного государством заказчиком.

Соглашение поручительства не требует особой формы оформления основного договора, однако требуется исключительно оформление письменного вида. Иначе договор поручительства может быть признан недееспособным. Отличительной особенностью подписанного соглашения поручительства является то, что он способен обеспечить еще не существующее обязательство, существующее только в перспективе. Например, данная ситуация может возникнуть при поручительстве за исполнение обязательств аренды и внесению соответствующей платы без задержек не только по заключенному арендному обязательству, но и по обязательству на будущие периоды, если арендатор и арендодатель продлят срок сотрудничества.

Солидарная ответственность подразумевает факт того, что кредитор вправе истребовать исполнения обязательств непосредственно от заемщика, а также и от его поручителя одновременно, а также только от поручителя даже в обход самого заемщика.

Стоит упомянуть, что солидарная ответственность не есть обязательное требование для установления поручительства. Законодательным актом, а также и самим соглашением может быть оговорено несение субсидиарной ответственности поручителя за заемщика. Этот вид ответственности может также именоваться как дополнительная. Однако данное поручительство подразумевает то, что кредитная организация еще до того как обратится с соответствующим требованием к поручителю обязуется принять необходимые меры для получения долга с заемщика.

Общий объем взятой на себя ответственности поручителем не всегда должно соответствовать объему основных должностных обязательств заемщика. Участники соглашения вправе несколько ограничить ответственность поручителя только оговоренной долей от всего кредита. Однако данный пункт обязательно должен быть внесен в подписываемое соглашение, в противном случае поручитель будет нести солидарную с заемщиком меру ответственности. И от него будет ожидаться, в случае неисполнения кредитных обязательств заемщиком, возмещение как основного долга, так и процентов по нему, включая также и прочие расходы, например, связанные с судебным делопроизводством.

Если поручитель погасит все должностные обязательства вместо заемщика, тогда он занимает место кредитора по отношению к последнему. Однако требовать больше выплаченной суммы кредитной организации у заемщика такой поручитель не имеет права. Данный вопрос может возникнуть при частичном покрытии долга.

Поручительство утрачивает законную силу после упразднения обязательств, либо при наступлении особых обстоятельств, указанных действующим законодательством. Этим обстоятельством может быть прекращение обеспеченного поручительством обязательства. Также поручительство теряет законную силу если имел место факт внесения корректировок в основное обязательство без соответствующего согласия самого поручителя. Например корректировки усугубили положение поручителя из-за увеличения суммы либо процента по кредитной сумме, или произошли корректировки по факту периода исполнения должностных обязательств. Третьим условием, упраздняющим поручительство, является переложение основного кредитного обязательства на третье лицо, а поручитель не ручается за таковое. Поручительство признается недействительным еще и по причине поступившего предложения кредитной компании от лица заемщика либо его поручителя по факту надлежащей реализации должностных обязательств, но кредитор не желает принимать таковое. Причина отказа кредитора во внимание не берется. Последнее обстоятельство, способное отозвать договор поручительства вызвано окончанием периода действия такового. Данный период не может быть короче периода исполнения основного обязательства. В случае, когда период действия поручительства не указан в соглашении, то оно утрачивает силу когда кредитор не требует от последнего исполнение данных обязательств на протяжении года с момента наступления срока исполнения гарантированного поручительством обязательства. Если период исполнения основного обязательства не оговорен, а также не определяется моментом востребования, поручительство остается действительным на протяжении двух лет с момента подписания соглашения поручительства.

Данный раздел содержит образцы договоров ипотеки и поручительства, включая также примеры их оформления и заполнения в году.