Как оформить договор купли-продажи недвижимости правильно

Добавлено в закладки: 0

В век компьютерных технологий очень многие технологии устаревают и уходят в прошлое, необходимость во многих ресурсах снижается или вовсе отпадает. Тем не менее, земля и недвижимость остаются очень важной составляющей многих сфер предпринимательской деятельности. Поэтому каждому уважающему себя предпринимателю стоит разбираться в официальном оформлении недвижимости и земли.

На территории Российской Федерации вопросы регистрации недвижимости и земельных участков регулируются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Купля-продажа недвижимости

Если вы собрались купить квартиру, дом или любой другой объект недвижимости, следует, прежде всего, позаботиться о документах, подтверждающих вашу личность, а также правоустанавливающих и правоподтверждающих документах на недвижимость. Этот перечень определяется Законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Чтобы продать недвижимость, вам потребуются:

1. договор купли-продажи, дарения, обмена или другой договор, по которому недвижимость (квартира, дом, участок) принадлежит текущему собственнику;
2. свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП);
3. документы, удостоверяющие вашу личность.

Чтобы приобрести недвижимость, достаточно будет последнего пункта. Вам могут понадобиться паспорт (подойдёт общегражданский), вид на жительство (если вы не являетесь гражданином России).

Для оформления сделки понадобятся также:

• кадастровый паспорт;
• экспликация;
• поэтажный план;
• единый жилищный документ (выдаётся в ЕИРЦ);
• выписка из домовой книги (также в ЕИРЦ);
• справка об отсутствии задолженности по платежам;
• копия финансового лицевого счёта.

Этот список может включать некоторые другие документы, в зависимости от того, какую недвижимость вы продаёте или приобретаете, есть ли у владельца недвижимости совладельцы и т.п. После того, как все необходимые документы собраны, можно заключить договор купли-продажи.

В нём должна содержаться следующая информация:

• вид продаваемого объекта недвижимости (земельный участок, дом, квартира, офис и т.п.);
• его адрес (местоположение);
• фактическая площадь в соответствии с документами;
• назначение данного недвижимого имущества;
• его стоимость.

Подробности об указании данной информации можно найти в статьях 554 и 555 ГК РФ и в пункте 6 ст. 12 Закона № 122-ФЗ.

Ещё одна немаловажная деталь: в договоре купли-продажи нужно обязательно указать всех лиц, имеющих право пользования объектом недвижимости: если речь идёт о квартире, в договоре нужно указать всех зарегистрированных в ней жителей.

Нотариальное заверение требуется только в случаях, определённых в п. 1 ст. 24 и п. 2 ст. 30 Закона № 122-ФЗ:

1. если владелец недвижимости – несовершеннолетний;
2. если владелец имеет ограниченную дееспособность;
3. если отчуждается доля в праве общей собственности или жилплощадь, находящаяся в долевой собственности всех владельцев.

Ещё одна особенность касается жилплощади, бывшей в собственности менее трёх лет (с 2016 года – менее установленного минимального срока, в соответствии со ст. 217.1 НК РФ). За продажу такой квартиры необходимо уплатить НДФЛ и предоставить декларацию о доходах.

На видео: Как проверить квартиру перед покупкой

 

 

Аренда недвижимости

Предприниматель в России может арендовать недвижимость по договору аренды или договору найма. При этом физическое лицо может снять жилое помещение по договору найма, а юридическое лицо – только по договору аренды. В статье 671 ГК РФ указано, что юридическое лицо может использовать арендованные жилые помещения только для проживания граждан.

Договор аренды жилья, который заключается на период времени от одного года, должен быть зарегистрирован. За несоблюдение порядка его регистрации предусматривается штраф до 2000 рублей. Ограничение права собственности на основании договора найма также подлежит регистрации. При этом штраф за несоблюдение порядка регистрации выше, чем при договоре аренды – 5000 рублей.

Срок, на который заключается договор аренды, может быть указан в договоре. Если он не указан, аренда считается бессрочной. В таком случае любая из сторон может в любое время расторгнуть договор, предупредив другую сторону за 3 месяца. Договор аренды недвижимости, в том числе имеющий срок, можно расторгнуть через суд на основаниях, устанавливаемых договором.

На видео: Самостоятельное оформление недвижимости (для риелторов и не только)

Перевод жилого помещения в нежилое

Вывод помещения из жилого фонда в нежилой возможен при соблюдении определённых условий:

• собственник помещения переводит его в нежилой фонд самостоятельно;
• помещение расположено на первом этаже, либо находится над другими нежилыми помещениями;
• у помещения есть отдельный вход, который изолирован от подъезда (соответственно, помещения, где возможность обустройства такого входа не предусматривается, не могут быть выведены из жилого фонда);
• в помещении нет зарегистрированных жильцов;
• на помещение не распространяется ипотека, аренда и прочие права других лиц;
• помещение не располагается в наёмном доме социального использования;
• в этом помещении не предполагается проведение богослужений и прочих религиозных действий.

Первое, что нужно, чтобы перевести помещение из жилого в нежилое, это подготовить план переустройства или перепланировки, если он необходим для того, чтобы помещение соответствовало санитарным и противопожарным требованиям или для обустройства отдельного входа. О том, как переоборудовать помещение, вы можете проконсультироваться в Роспотребнадзоре и Роспожарнадзоре. Не лишним будет проконсультироваться также в Главном архитектурно-планировочном управлении или другом учреждении, оформляющем документы при перепланировке.

После этого вам понадобится собрать следующие документы:

• запрос на перевод помещения из жилого в нежилой фонд;
• ваш паспорт или другой удостоверяющий личность документ;
• документы, удостоверяющие ваше право собственности на помещение или их копии (желательно, чтобы документы были оформлены не позднее 1998 года);
• проект переустройства (если необходимо);
• протокол общего собрания собственников помещений (если вы выводите из жилого фонда квартиру, расположенную в многоквартирном доме);
• прилагающиеся к протоколу документы: уведомления о проведении собрания, документы о вручении уведомлений, лист регистрации участников и прочие;
• если собственник помещения – несовершеннолетний, вам понадобятся подтверждение полномочий от органа опеки и свидетельство о рождении;
• если переводом помещения занимается представитель собственника, вам понадобятся нотариально заверенная доверенность и удостоверение личности представителя.

Вам нужно будет согласовать перевод помещения из жилого в нежилое с уполномоченным государственным органом, предоставляющим эту услугу. Можно подать заявление в письменном или электронном виде. После переоборудования или переустройства вам нужно будет получить акт приёмочной комиссии. После этого следует обратиться к кадастровому инженеру, чтобы получить технический план переоборудованного помещения и подать заявление в орган кадастрового учёта для изменения сведений кадастрового учёта.

Затем вам нужно будет подать документы в МФЦ или территориальное отделение Росреестра. Вам понадобятся заявление и паспорт, а если документы оформляются через представителя – доверенность. Вам также придётся заплатить пошлину в размере 350 рублей, после чего вы получите выписку из ЕГРП.

На видео: Перевод  жилого помещения в нежилой фонд

 

Оформление земельного участка

Оформить земельный участок в собственность можно несколькими путями. Граждане определённых льготных категорий могут получить его бесплатно, арендатор может выкупить участок у государства, покупатель может приобрести его через административную процедуру. Для того, чтобы участок можно было выкупить из аренды, следует определить его границы. Если они не определены, нужно обратиться в центр единого учёта, кадастра и картографии. Вы можете размежевать участок бесплатно через государственного кадастрового инженера (эта процедура может отнять у вас до нескольких месяцев) или обратиться к частной фирме, которая сделает это очень быстро, но потребует оплату около 5-10 тысяч рублей.

Специалисты подготовят техпроект, установят межевые знаки, определят координаты и площадь участка, а затем составят межевой план. Затем будет составлен план межевания, после чего вы получите так называемое межевое дело – пакет документов по участку.

Следующим шагом будет постановка участка на кадастровый учёт, для чего вам потребуются:

1. ваш паспорт или заверенная нотариусом доверенность на вашего представителя;
2. межевой план;
3. квитанция об оплате государственной пошлины.

За 14 суток с момента подачи этих документов будут проверены данные и участок будет поставлен на учёт в едином госреестре. Затем вам нужно будет записаться на приём к главе вашего муниципального образования, чтобы получить постановление об отчуждении земельного участка. Для этого вам нужно написать соответствующее заявление, подготовить выписку из кадастрового паспорта и копию кадастрового плана, а также сделать по одной ксерокопии этих двух документов и квитанции об оплате.

На видео: Как пользоваться кадастровой картой

Затем вы получите договор купли-продажи на участок или договор его передачи.

После этого вы можете приступать к регистрации права собственности. Вам нужно будет оплатить пошлину за регистрацию права собственности и подготовить следующие документы:

• заявление (в нём должны быть указаны название органа Росреестра, ваши контактные данные, информация об участке, в том числе кадастровый номер, данные о постройках на нём и некоторые другие данные);
• копия кадастрового плана;
• постановление администрации;
• выписка из кадастрового паспорта.

Если вы арендуете у государства земельный участок с построенным на нём домом, есть возможность выкупить его по льготной схеме.

Для этого вам следует:

1. оформить кадастровый паспорт на построенный дом (для этого нужно вызвать специальную комиссию);
2. оформить право собственности на дом;
3. написать заявление в административном органе о выкупе участка;
4. купить участок без аукциона на правах арендатора.

Вы не можете перевести в частную собственность следующие виды земельных участков:

1. территорию, принадлежащую Министерству Обороны РФ;
2. загрязнённые опасными для здоровья веществами участки;
3. заповедные территории;
4. земли лесного и водного фонда;
5. территорию очистных сооружений и охранные зоны водозаборов;
6. улицы, парки, скверы и тому подобные территории;
7. участки земли, подготовленные для муниципальных и государственных проектов;
8. зону отчуждения железных дорог, автотрасс, портов и аэродромов.

Самостоятельное оформление купли-продажи недвижимости, будь то земельный участок, квартира, загородный жилой дом или гараж, дело посильное, но бюрократия не отменялась. Успехов!