Договор мены жилых домов

Добавлено в закладки: 0

Жилой дом является объектом права частной собственности каждого гражданина. Жилой дом можно приобрести по договору дарения, купли-продажи, мены, и так далее.

Договор мены жилых домов является одной из разновидностей договора мены.

Особенность данного договора – то, что предметом договора являются объекты недвижимости связанные прочно с землей. Мена жилого дома, который находится на земельном участке производится лишь вместе с земельным участком.

Собственник имеет право передать другой стороне не только земельный участок, который занят недвижимостью, но и участок любой площади, прилегающий к ней, который не занят другими строениями.

Разные условия составления договора

Для граждан в настоящее время установлены два права пользования земельными участками: аренда и право собственности. Когда земельные участки под обмениваемыми жилыми домами имеются в собственности сторон, то на основе договора мены жилых домов в регистрационной Федеральной службе регистрируется одновременно переход права собственности на земельный участок и жилой дом.

Если же земельный участок у одной из сторон находится на правах аренды в пользовании, то обмен жилыми домами проводится без такого земельного участка. Новый приобретатель жилого дома после регистрации перехода права на жилой дом, как новый собственник право аренды земельного участка переоформляет в уполномоченном органе местного самоуправления или государственной власти. Бывший собственник переданного жилого дома также должен обратиться в уполномоченный орган с заявлением об отказе от права аренды земельного участка, принадлежащего ему.

Договор мены жилых домов обязан содержать, кроме имени, вид регистрируемого права и описание недвижимого имущества. Договор мены жилых домов, который является основой для государственной регистрации права собственности на недвижимость и земельный участок, занимаемый ею, должен содержать все нужные элементы регистрируемого правоотношения: право, объект, субъект.

Кадастровый план земельного отчуждаемого участка является важным приложением к документам, которые представляются в регистрационную Федеральную службу.

Возможны такие методы обмена жилых помещений:

1. Обмен меж нанимателями жилых помещений в муниципальном или государственном жилом фонде;

2. Обмен меж собственником жилого помещения и нанимателем другого жилого помещения;

3. Мена жилыми помещениями меж собственниками.

В этой статье нас интересуют особенности третьего метода обмена жилыми помещениями. Соответственно со статьей 131 Гражданского Кодекса РФ право собственности и прочие вещные права на недвижимое имущество, ограничение данных прав, их появление, прекращение, переход подлежат регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним контролируются Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

В согласии с Указом Президента РФ от 13.10.2004 г. № 1315 федеральным органом исполнительной власти, который осуществляет функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является регистрационная Федеральная служба.

Собственникам для заключения договора мены жилых помещений нужно зарегистрировать в регистрационной Федеральной службе свое право собственности на данные помещения и получить соответствующее свидетельство.

В договоре мены жилыми помещениями необходимо указать стороны сделки и существенные условия, которые установлены законом для договора мены недвижимости.

1. Название сторон договора полностью указывается: ФИО, место проживания физлиц, правовая организационная форма и полное название юридических лиц. Структурные подразделения (отделения, отделы и так далее) и филиалы юридических лиц не могут от своего имени заключать договоры. Руководитель филиала по доверенности действует от юридического лица, поэтому договор также необходимо заключать от имени юридического лица, а не филиала. В договоре необходимо указывать место расположения юридического лица и реквизиты его госрегистрации (номер, орган, дату регистрации).

В договоре необходимо указать реквизиты и даты рождения документов, которые устанавливают личность граждан (к примеру, паспортные данные).

2. Предмет этой разновидности договора мены: жилые помещения.

3. Указывается месторасположение объекта недвижимого имущества: расположение части в составе изолированного отдельного объекта; адрес; предназначение; этажность; площадь и прочие необходимые параметры, которые позволяют определить однозначно предмет договора.

4. Существенным условием договора мены любой недвижимости, включая жилые помещения, является цена обмениваемого имущества. Жилые помещения, которые обмениваются, могут быть признаны равноценными (должно быть обязательно указано, какая цена сторонами установлена для обмениваемого имущества), или сторонами может быть разная цена установлена.

В случаях, если соответственно с договором мены, жилые помещения, которые обмениваются, признаются неравноценными, сторона, которая обязана передать жилое помещение, у которого цена меньше цены жилого помещения, которое предоставляется в обмен, должна разницу в ценах оплатить непосредственно до или после выполнения ее обязанности передать жилое помещение, когда другой порядок не предусматривается договором.

Данный пункт статьи 568 Гражданского Кодекса РФ имеет большое значение в случаях, когда согласно договору мены один из супругов с доплатой обменивает жилое помещение, которое принадлежит ему на праве собственности и является его личной собственностью. В ситуации, когда доплата проводится деньгами, которые являются имуществом, которое нажито супругами в течение брака (в согласии с пунктом 2 статьи 34 Семейного Кодекса РФ, доходы каждого супруга от трудовой деятельности, считаются имуществом, которое нажито во время брака), то в таком случае жилое помещение, которое получено супругом в итоге произведенного обмена, становится общей совместной собственностью супругов.

Особенности договора

Особенно нужно заметить, что право преимущественной покупки (пункт 5 статьи 250 Гражданского Кодекса РФ) также действует и при отчуждении доли жилья по договору мены. Правильнее назвать это право правом преимущественного приобретения или преимущественной мены, а не правом преимущественной покупки.

Цена договора в рублях определяется. Не нужно путать цену договора с оценкой инвентаризации недвижимости БТИ. Инвентаризационная оценка существенным условием договора не является, она нужна для целей налогообложения, а цену недвижимости определяет соглашение сторон. Она может быть как ниже, так и выше оценки БТИ.

5. В договоре всякого жилого объекта недвижимости (квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома), включая и жилое помещение, соответственно с пунктом 1 статьи 558 Гражданского Кодекса РФ, нужен список проживающих лиц и прав пользования после приобретения покупателем жилого помещения, или положение об отсутствии этих лиц.

Договор мены жилыми помещениями можно заключать в письменной простой форме или нотариальной. Право собственности на обмениваемое имущество по общему правилу переходит одновременно к сторонам договора мены после выполнения обязательств передать обеими сторонами соответствующее имущество. Но переход права собственности при обмене недвижимого имущества подлежит госрегистрации в регистрационной Федеральной службе и приобретает правовое значение лишь после такой регистрации.

Требование о госрегистрации перехода права собственности к покупателю от продавца на недвижимое имущество закрепляется в пункте 1 статьи 551 Гражданского Кодекса РФ. В согласии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” обязательная государственная регистрация на территории регистрационного округа в учреждениях юстиции по регистрации прав по месту нахождения недвижимого имущества касается права собственности и других вещные прав на имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кроме прав на морские и воздушные суда, космические объекты, суда внутреннего плавания. Вместе с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения прав на него, ипотека, сервитуты, аренда ,доверительное управление). Соответственно с Гражданским Кодексом РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом подтверждения и признания государством появления обременения (ограничения), прекращения и перехода прав на недвижимое имущество. Поэтому, право собственности у покупателя на недвижимое имущество, приобретенное им, появляется с момента его госрегистрации (пункт 2 статьи 223 Гражданского Кодекса РФ). Это положение применяется к договору мены недвижимости и обязательную силу имеет.

При заключении договора мены любой недвижимости, включая жилые помещения, в связи с этим право собственности появляется не после одновременного выполнения обязательства по передаче друг другу недвижимости, а после исполнения каждой из сторон процедур регистрации.

Образец договора мены жилых домов

Скачать образец договора мены жилых домов

Договор мены жилых домов является  договором, в согласии с которым каждая сторона обязуется в собственность другой стороны передать товар в обмен на другой товар.