Договор залога квартиры

Добавлено в закладки: 0

Все мы нередко сталкиваемся с ситуацией, когда кто-либо просит у нас в долг деньги, и реже, когда отдают долг. Чтобы собственные риски застраховать было бы целесообразно предоставлять заём более 1 млн. руб. лишь под залог машины или квартиры . Что необходимо, чтобы оформлять заём под залог квартиры:

Этап 1. Проверяем залогодателя и заемщика с привлечением службы безопасности

Первой характерной ошибкой является излишнее доверие предполагаемому заемщику. Заимодавец может думать: «Ну, он же друг (или хороший знакомый, или родственник, или по рекомендации и так далее)». Так он себя уговаривает не тратить лишнее время и деньги на проверку по линии безопасности заемщика — его деловой репутации, кредитной истории, имущественного и семейного положения. Можно сказать с уверенностью, что с данного момента у него уже начались проблемы .

Этап 2. Заказываем в оценочной компании оценку квартиры

Нужно оценить рыночную стоимость квартиры, чтобы выявить, достаточна ли ее стоимость для того, чтобы покрыть займ. Для этого возможно обратиться в какую-либо оценочную компанию. Стоимость оценки составит приблизительно 5000 руб. Эти расходы обычно несет заемщик. Срок оценки в среднем составляет 2-3 дня.

Этап 3. Определяем основные условия договора займа

В договоре займа должны быть обязательно прописаны: процентная ставка, сумма займа, порядок оплаты процентов (желательно каждый месяц не позже пятого числа каждого месяца), обеспечение, условия досрочного взыскания займа.

Обратите внимание на условия взыскания досрочно займа. Их необходимо четко прописать. Просто необходимо предусмотреть фразу общего характера «Заимодавец может досрочно заём взыскать в одностороннем порядке» не получится: нотариус такой договор не заверит. Поэтому, как условия досрочного возврата возможно прописать: уменьшение официального дохода заемщика, который подтверждён по форме №2; уменьшение оборотов по расчетному счету компании-работодателя, в которой заемщик – это учредитель; увеличение долговой нагрузки на заемщика в виде лизинга и кредитов третьих лиц в период действия договора займа и так далее.

Обязательно согласие супруга(ги) при его наличии (или в нотариальной форме предоставляется или у нотариуса заверяется в его(ее) присутствии). Согласие органов опеки на залог квартиры необходимо лишь тогда, когда несовершеннолетний является собственником.

Этап 4. Определяем дополнительные условия договора займа

1) Нужно заказать выписку из ЕГРП (срок предоставления приблизительно две недели, о наличии обременений на квартиру), справки по форме №9 или №7 (наличие прописанных лиц), кадастровый и технический паспорт.

В случае, когда в квартире прописаны несовершеннолетние лица, нужно настоять на их выписке до того, как был подписан договор залога. Иначе заимодавец будет выписывать их не менее года, или ему необходимо за полцены продать квартиру «черным» риэлторам.

Необходимо оценить риск утери стоимости квартиры при её продаже «черным» риэлторам. Когда заём составляет 3 миллиона рублей, а квартира оценивается в 6 миллионов рублей, то можно оформить и с несовершеннолетними квартиру в залог.

2) Нужно согласие супруга залогодателя для оформления сделки залога, как и при оформлении договора займа.

3) Нужно требовать, чтобы залогодатель дал справку из психоневрологического диспансера. Иначе существует риск того, что в будущем залогодатель будет настаивать на признании недействительной сделки, ссылаясь на свою «невменяемость».

4) Нужно письменное согласие гражданской жены/мужа на одобрение сделки в случае, когда есть общий ребенок. Есть риск того, что в будущем гражданский супруг установит факт совместного проживания в суде и наличия нажитого совместно имущества и будет сделку залога оспаривать.

5) Не забудьте в договоре залога прописать упрощенный порядок реализации во внесудебном порядке квартиры.

Этап 5. Регистрация и нотариат

Действующее законодательство Вас не обязывает заключать договор залога в нотариальной форме. Всё это дано для уменьшения риска признания ничтожным договора, или риска отказать в регистрации договора ипотеки в ФРС, будет целесообразным привлечь нотариуса, отнести расходы на заемщика.

Нотариус договор займа не удостоверит, пока не предъявят расписку в получении денег.

Затем договор залога сдают в ФРС. Чтобы залогодатель не исчез куда-нибудь вместе с документами, целесообразно к процессу привлечь юриста, который непосредственно из нотариата пойдет сдавать документы в ФРС. Желательно заём передать лишь после того, как будет зарегистрирован договор займа.

Однако при этом по документам заём будет являться переданным, так что тут риск уже ложится на заемщика.

Вывод

Частный заём с одной стороны является привлекательным источником дохода (заём предоставляется в среднем на рынке под 3,5-5 процента в месяц.), однако с другой стороны необходимо помнить всегда, что мы не в Америке, где в одну минуту заимодавец забирает собственность, и все лица, которые прописаны выписываются «на 101 км» при просрочке. В России нужно обивать долго пороги судов, чтобы залог реализовать и свои же деньги вернуть. Совет: не оформляйте договор залога, для обеспечения займа вместо этого оформляйте договор купли продажи с переходом права собственности от момента подписания договора (в согласии с графиком возврата долга).

Образец договора залога квартиры

Договор залога квартиры — договор, который предусматривает специализированные имущественные меры, которые побуждают стороны к реальному и точному выполнению обязательств в отношении залога квартиры.