Договор залога недвижимости

Добавлено в закладки: 0

По уровню ликвидности на первом месте сейчас жилая недвижимость. Волатильность вторичного рынка при этом значительно выше, чем новостройки. Парадокс новостроек в том, что невзирая, согласно статистике, близкое к готовности или новое готовое жилье более ликвидно, нежели вторичное, однако при этом банки в необходимом объеме не кредитуют его.

На первом месте по ликвидности среди коммерческой недвижимости, стабильности и надежности денежных потоков имеются объекты ритейла. В особенности это утверждение является справедливым в отношении к стрит-ритейлу.

Офисы в центре города являются также желанным объектом для покупки. Они являются интересными с точки зрения применения в качестве залога для привлечения капитала и инвестирования.

По уровню ликвидности на третьем месте стоит деловая недвижимость. Ее уязвимость связана с тем, что корпоративные клиенты более всего подвержены всем болезням экономики, которые проявились в кризисе. И особенно уязвимыми являются склады и офисы с неудачным местом месторасположения.

Необходимо особенно упомянуть об объектах недвижимости с редкими, уникальными свойствами. К примеру, это может быть отдельное здание офисного или торгового предназначения, с хорошей планировкой, у метро и в пределах ТТК. Такие предложения на рынке сегодня вновь появляются и являются неким «золотовалютным» резервом собственников, так как при необходимости они дают возможность развить и поддержать экономику собственного предприятия при помощи хорошей залоговой стоимости.

Речь прежде всего идет о практике дисконтирования. Раньше, на растущем рынке, уровень дисконтирования был 10-30 процентов рыночной стоимости. Это был приемлемый дисконт, которы позволяет обеспечить для бизнеса хороший рычаг и одновременно защиту от рисков банков. Сейчас дисконтирование залогового имущества бывает 50 и больше процентов.

Это требование банков обуславливается тем, что банки не осознают дальнейшую судьбу недвижимости — возможность рыночной ее реализации и желают подстраховаться на случай, когда заемщик не сможет выданный кредит обслуживать.

Вторая группа сложностей — это процедура продажи залога. Банковскими специалистами к сегодняшнему дню накапливается определенный опыт и есть достаточная степень квалификации по продаже залогов. Юридические механизмы также отработаны. Но бывает, что стороны стараются отстоять судебными механизмами собственные права на недвижимость и затягивают процедуру продажи. Отчасти именно ввиду того, что на объект сложно бывает наложить взыскание, и увеличивается ставка дисконтирования во время оценивания залога.

При накоплении у банка недвижимых активов

Риски и перспективы, которые связаны с недвижимостью, сводят к двум главным показателям: капитализация (стоимость при продаже) и ликвидность (возможность продать быстро за приемлемую цену). Пока недвижимость заемщику принадлежит, данные перспективы и риски в отношении к заемщику. Когда заемщик с выплатами кредита не справился и заложенная недвижимость в собственность банка перешла, то, соответственно, все выгодные перспективы или риски отходят тоже к банку. И банку предстоит теперь что-то делать с данными активами.

При различных обстоятельствах у банка может накопиться огромное число проблемных активов, которые структуру пассивов обременяют и от которых банк должен избавляться по возможности. Хорошо, когда банк является участником группы, в которой находится компания, занимающаяся профессионально деятельностью в сфере недвижимости. Или банк имеет собственное подразделение, которое может выступать посредником при работе с данными активами и принять эти активы в управление через различные юридические механизмы.

При накоплении некоторого числа недвижимых активов банковские крупные структуры создают похожие специализированные подразделения. По такому пути пошли, к примеру, Сбербанк, банк ВТБ . И это правильно. Деятельность данных структур не в том, чтобы наиболее быстро переоформить недвижимость (это получится сделать довольно оперативно, используя существующие схемы), а в управлении активами так, чтобы увеличить их ликвидность.

Однако все-таки специализированные подразделения не будут настолько высокоэффективны, как отраслевые фирмы, у которых присутствует возможность каждый день заниматься профессионально активом в границах проектной сформированной деятельности. Работать с объектом недвижимости, увеличивать его капитализацию и стоимость не свойственно банковским структурам, этим обязаны заниматься профессионалы-управляющие.

Соответственно с законом кредит можно реструктурировать после продажи другому собственнику заложенного актива. Первый механизм является продажей объекта в рынок, то есть независимым игрокам. Второй является продажей банковской специализированной структуре. В границах данной структуры возможны разные действия с активом, который уже не является в таком случае залогом, однако продолжает находиться под контролем банковской группы. Новый формальный собственник способен передать фи-девелоперу актив в управление или девелопера пустить в акционерный капитал фирмы.

Фи-девелопер является профессиональным наемным управляющим недвижимостью (не владелец объекта и не застройщик), который за гонорар работает. Привлечение фи-девелопера дает банку возможность довести проект до состояния готовности к эксплуатации, что дало возможность продать его по высокой цене. Это применимая в широком смысле практика.

Наш совет — сотрудничать в данном вопросе с большими фирмами, которые имеют на рынке сложившийся бренд. Более эффективным будет способ привлечения игрока, который согласится в капитал актива (на 5–10 процентов) войти долей, что даст возможность отхеджировать риск и увеличить заинтересованность игрока. Это можно сделать при помощи покупки доли юридического лица, которое имеет проект — это простой вариант. Когда проект почти завершен или полностью завершен — можно приобрести, к примеру, часть здания — это более сложный, но возможный вариант.

Однако проще всего просто заключить договор с заемщиком, который заложил недвижимость, о реструктуризации кредита — сделать больше срок его погашения. Когда это девелопер — создать условия, в которых он способен достроить объект, продать его и погасить кредит и проценты в полном объеме.

Во время реструктуризации задолженности банк способен получить добавочные преференции в качестве увеличенных процентов по завершении проекта или увеличенного залога. Банк сохраняет своих клиентов и сохраняет портфель. Поэтому у него есть возможность в новую экономику войти с качественным и надежным портфелем.

Образец договора залога недвижимости

Скачать образец договора залога недвижимости в формате .doc

Договор залога недвижимости — договор, который предусматривает специализированные имущественные меры, которые побуждают стороны к реальному и точному выполнению обязательств в отношении залога недвижимости.