Передаточный акт

Добавлено в закладки: 0

При оформлении договоров купли-продажи собственности или передачи прав и обязанностей необходимо составлять передаточный акт. Он является важнейшим документом, подтверждающим факт совершения сделки и выполнения всеми участниками ее условий.

Необходимость документа

Акт составляется при переходе собственности от одного лица к другому:

• различные формы реорганизации юридических лиц;
• заключение сделок по закупке предприятием имущества или оборудования;
• оформление гражданских договоров купли-продажи квартиры;
• приобретение автомобиля;
• передача ценных предметов;
• выполнение работ.

Нужен ли передаточный акт при покупке квартиры или достаточно договора купли-продажи? Иногда в договоре прописано условие о передаче объекта покупателю сразу после его подписания. Однако на практике обычно покупатель вселяется в квартиру не в день подписания договора, а гораздо позже. Все это время в ней может проживать ее бывший владелец, не оплачивая коммунальные платежи. Или ей могут нанести какой-либо ущерб – залить водой, устроить пожар. Следовательно, возникает вопрос о том, кто будет возмещать нанесенные убытки. Для предотвращения подобных последствий необходим передаточный акт.

Содержание акта

Образец документа не имеет единой формы, но в нем обязательно нужно указывать:

• сведения об участниках сделки;
• реквизиты договора, к которому относится данный акт;
• адрес квартиры и дата оформления документа;
• сведения о кадастровых показателях;
• все элементы недвижимости с указанием их технического состояния – они фиксируются в приложении к акту;
• факт исполнения продавцом условий договора;
• данные об оплате полной стоимости объекта;
• отметка об отсутствии спорных моментов между участника соглашения;
• подписи сторон.

Судебная практика

Отказ одной из сторон подписать передаточный акт к договору купли-продажи квартиры принимается за неисполнение ею своих обязательств и предусматривает ответственность. Отсутствие подписи одной из сторон может стать причиной для отказа в регистрации права собственности.

В некоторых случаях в договоре купли-продажи указывается, что он выполняет также функцию передаточного документа. Судебная практика неоднозначна в отношении таких дел:

• примером положительного решения может служить Постановление ВАС РФ №10885/09 от 12.01.2010 по делу №А33-15660/2008;
• отрицательного – постановление ФАС Сев.-Кавк. округа от 09.02.2011 по делу №А32-1019/2010.

Ответственность застройщика

Чтобы не попасть в спорную ситуацию, лучше оформлять передаточный акт к договору купли-продажи. Особое место занимает покупка квартиры на первичном рынке. Если дольщик подпишет смотровой акт, не указав в нем все недостатки строительства, в дальнейшем он не сможет добиться исправления недочетов.

Часто застройщик отказывается подписывать документ с претензиями дольщика по поводу качества жилья. В таком случае покупатель должен сам подписать акт с указанием обнаруженных недостатков, а затем отправить продавцу копию документа с требованием об их исправлении. В случае отказа дело будет рассматриваться в суде. Подписание передаточного акта ограничено сроками, обозначенными в договоре. Нарушив их, застройщик будет обязан выплачивать покупателю определенный процент от стоимости жилья.

Аренда квартиры

При найме квартиры к договору аренды составляются дополнительные соглашения, в которых прописываются правила содержания помещения и сроки оплаты жилья. Эти документы помогут в дальнейшем решать спорные вопросы, возникающие в процессе использования жилплощади. Документом, в котором описывается техническое состояние квартиры и имущества, находящегося в ней, является передаточный акт найма жилого помещения. В документе зафиксируется:

• внешний вид мебели на момент вселения в квартиру;
• показания всех приборов учета – воды, электроэнергии, газа, а также исправность пломб на них;
• техническое состояние системы отопления, водопровода и канализации;
• количество посуды на кухне;
• качество электропроводки;
• доступ к интернету;
• наличие домофона, парковки;
• имеющиеся комплекты ключей.

Все отмеченные неисправности и недостатки нужно прописывать в соглашении. Стоит проверить и последние квитанции по оплате коммунальных услуг, чтобы удостовериться в отсутствии долгов. Передаточный акт жилого помещения можно оформить в произвольном виде или скачать готовый бланк из интернета.

Чаще всего спорные моменты между собственником квартиры и арендатором возникают из-за ущерба, который наносится имуществу в период проживания. Чтобы избежать возможного конфликта, нужно сфотографировать мебель, обои, технику. Дополнительным вариантом предотвращения споров является страхование недвижимости перед сдачей ее в аренду. По истечении срока аренды заинтересованные стороны составляют акт возврата имущества. При необходимости в него вносится размер компенсации за ущерб.

Покупка земельного участка

Передаточный акт купли-продажи земельного участка является необходимым приложением к основному соглашению. В нем фиксируется состояние участка на момент продажи. Подписание акта покупателем означает его согласие на приобретение участка с его реальными характеристиками.

Документ необходимо предъявить также при государственной регистрации права собственности. Стороны сами определяют срок подписания документа, так как законом он не установлен. Передаточный акт земельного участка содержит:

• кадастровые данные;
• назначение объекта и его категорию;
• информацию об имеющихся на участке строениях и их назначении;
• ссылку на отсутствие претензий со стороны третьих лиц на данный участок;
• если ранее он находился в аренде, то подтверждение об ее окончании;
• документы, доказывающие на отсутствие задолженности в отношении участка.

Важно, чтобы сведения, указанные в акте передачи имущества и договоре, совпадали. Если собственников участка несколько, каждый должен расписаться в документе. При передаче участка с культурными посевами, в акте фиксируется право арендатора на сбор урожая.

Если на территории участка находится жилое строение, то составляется передаточный акт дома.

При дарении имущества составления акта не требуется. Однако его наличие желательно для обеих сторон, так как оно предотвратит возможные споры в отношении качества переданного объекта.

Реорганизация компании

Часто возникают спорные моменты при изменении организационно-правовой формы юридического лица. Перед началом процесса компания должна зафиксировать имеющиеся у нее права и обязанности для дальнейшей передачи их правопреемнику. Передаточный акт при реорганизации предприятия является важнейшим документом, без которого налоговая инспекция откажется регистрировать организационно-правовые изменения. В акте отображается:

• имущество организации;
• сумма дебиторской задолженности;
• обязательства перед кредиторами;
• текущие налоговые платежи и взносы;
• задолженность по заработной плате перед сотрудниками компании;
• порядок установления правопреемства в связи с реорганизацией.

Документ утверждается коллективным решением участников компании или ее владельцем.

Присоединение и преобразование

Реорганизация может проходить в разных формах. До 2014 года передаточный акт при присоединении должна была составлять та компания, которая прекращает свою деятельность.

Однако в законодательстве нет однозначного толкования о необходимости представления передаточного документа при реорганизации в форме присоединения. Расхождения между ГК РФ и федеральным законом давали основание признать отказ ФНС в регистрации реорганизации компании из-за отсутствия акта – неправомерным.

После изменений, внесенных в Гражданский кодекс (ФЗ от 05.05.2014 №99-ФЗ) передаточный акт при преобразовании однозначно не требуется. Так как переход юридического лица из одной организационно-правовой формы в другую не влечет за собой изменения его прав и обязанностей по отношению к другим лицам. Остаются в силе и соглашения с контрагентами и кредиторами. Меняется лишь система управления юридическим лицом. Реорганизуемая путем преобразования компания не требует публикации сообщения о начале процедуры.

Акт при выделении

Передаточный акт при выделении и разделении компании является обязательным. В подобных случаях происходит передача части имущественных прав и обязанностей, которые подлежат регистрации.

До 2014 года факт выделения подтверждался разделительным балансом, в котором указывалось, какая именно доля прав и обязанностей передавалась дочерней компании, а какая оставалась у материнской организации. Теперь в передаточном документе отмечаются лишь те права и обязанности, которые передаются выделившейся компании. А полномочия, которые в него не вошли, остаются у прежнего предприятия.

Чтобы составить передаточный акт ООО во время выделения юридического лица, следует предварительно провести инвентаризацию имущества организации. Хотя закон не предусматривает ответственности из-за ее отсутствия итогового документа, неточности в отчетности впоследствии чреваты последствиями в виде штрафа. Правопреемство подтверждается передаточным документом. При этом в ФЗ-129 и ФЗ-14 до сих пор сохраняется пункт, предусматривающий представление разделительного баланса.

Поэтому часть компаний при выделении включают в пакет документов для регистрации передаточный акт предприятия и разделительный баланс. В то же время, примеры из судебной практики показывают, что достаточно одного лишь акта приема-передачи имущественных прав (Постановление Арбитражного суда от 20.10.2016 № Ф05-15654/2016 по делу №А40-236949/2015 в Московском округе).

Регистрация документа

В передаточном документе должен содержаться порядок правопреемства в отношении той доли имущества, которая выделяется новой компании, и ее части обязательств перед кредиторами. Регистрация передаточного акта производится после подписания его участниками юридического лица и представления вместе с учредительными документами в ФНС по месту осуществления деятельности. До передачи документов в государственный орган на любом этапе реорганизации в акт можно вносить поправки об изменениях в деятельности предприятия. После внесения данных в ЕГРЮЛ процедура значительно усложнится и потребует составления уточненного акта.

Прием-передача документов и УПД

Если в организации есть главный бухгалтер или один из руководящих работников, составляется передаточный акт документов. Он оформляется после инвентаризации всей документации. Процедура позволяет:

• упорядочить документооборот;
• снизить опасность потери важных документов;
• облегчить вхождение нового лица в курс дел на предприятии.

Актом приема-передачи официально фиксируется передача документов от одного физического или юридического лица другому. Своими подписями стороны свидетельствуют об отсутствии взаимных претензий.

Каждая организация вправе оформлять документ произвольно, так как закон не содержит унифицированной формы.

Однако налоговая служба разработала универсальный передаточный акт, который совмещает в себе функции двух документов. Он создан на основе счета-фактуры, дополненной реквизитами первичных документов бухгалтерского учета, и может использоваться в качестве:

• счета-фактуры;
• накладной при отгрузке товара;
• акта выполненных работ или предоставленных услуг.

Новая форма не является обязательной для исполнения. Каждая организация самостоятельно принимает решение о ее применении.

https://www.youtube.com/watch?v=F10BLpyFvvw