Договор мены жилых домов с прилегающими земельными участками

Добавлено в закладки: 0

Жилой дом с прилегающими земельными участками является объектом права частной собственности каждого гражданина. Жилой дом с прилегающими земельными участками можно приобрести по договору дарения, купли-продажи, мены, и так далее.

Договор мены жилых домов с прилегающими земельными участками является одной из разновидностей договора мены.

Особенность данного договора – то, что предметом договора являются объекты недвижимости связанные прочно с землей. Мена жилого дома, который находится на земельном участке производится лишь вместе с земельным участком.

Собственник имеет право передать другой стороне не только земельный участок, который занят недвижимостью, но и участок любой площади, прилегающий к ней, который не занят другими строениями.

Для граждан в настоящее время установлены два права пользования земельными участками: аренда и право собственности. Когда земельные участки под обмениваемыми жилыми домами с прилегающими земельными участками имеются в собственности сторон, то на основе договора мены жилых домов с прилегающими земельными участками в регистрационной Федеральной службе регистрируется одновременно переход права собственности на земельный участок и жилой дом.

Если же земельный участок у одной из сторон находится на правах аренды в пользовании, то обмен жилыми домами проводится без такого земельного участка. Новый приобретатель жилого дома после регистрации перехода права на жилой дом, как новый собственник право аренды земельного участка переоформляет в уполномоченном органе местного самоуправления или государственной власти. Бывший собственник переданного жилого дома также должен обратиться в уполномоченный орган с заявлением об отказе от права аренды земельного участка, принадлежащего ему.

Договор мены жилых домов с прилегающими земельными участками обязан содержать, кроме имени, вид регистрируемого права и описание недвижимого имущества. Договор мены жилых домов, который является основой для государственной регистрации права собственности на недвижимость и земельный участок, занимаемый ею, должен содержать все нужные элементы регистрируемого правоотношения: право, объект, субъект.

Кадастровый план земельного отчуждаемого участка является важным приложением к документам, которые представляются в регистрационную Федеральную службу.

Методы обмена

Возможны такие методы обмена жилых помещений с прилегающими земельными участками:

1. Обмен меж нанимателями жилых помещений с прилегающими земельными участками в муниципальном или государственном жилом фонде;

2. Обмен меж собственником жилого помещения с прилегающими земельными участками и нанимателем другого жилого помещения;

3. Мена жилыми помещениями с прилегающими земельными участками меж собственниками.

В этой статье нас интересуют особенности третьего метода обмена жилыми помещениями с прилегающими земельными участками. Соответственно со статьей 131 Гражданского Кодекса РФ право собственности и прочие вещные права на недвижимое имущество, ограничение данных прав, их появление, прекращение, переход подлежат регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним контролируются Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

В согласии с Указом Президента РФ от 13.10.2004 г. № 1315 федеральным органом исполнительной власти, который осуществляет функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является регистрационная Федеральная служба.

Собственникам для заключения договора мены жилых помещений с прилегающими земельными участками нужно зарегистрировать в регистрационной Федеральной службе свое право собственности на данные помещения и получить соответствующее свидетельство.

В договоре мены жилыми помещениями с прилегающими земельными участками необходимо указать стороны сделки и существенные условия, которые установлены законом для договора мены недвижимости.

1. Название сторон договора полностью указывается: ФИО, место проживания физлиц, правовая организационная форма и полное название юридических лиц. Структурные подразделения (отделения, отделы и так далее) и филиалы юридических лиц не могут от своего имени заключать договоры. Руководитель филиала по доверенности действует от юридического лица, поэтому договор также необходимо заключать от имени юридического лица, а не филиала. В договоре необходимо указывать место расположения юридического лица и реквизиты его госрегистрации (номер, орган, дату регистрации).

В договоре необходимо указать реквизиты документов и даты рождения, которые устанавливают личность граждан (к примеру, паспортные данные).

2. Предмет этой разновидности договора мены: жилые помещения с прилегающими земельными участками.

3. Указывается месторасположение объекта недвижимого имущества: расположение части в составе изолированного отдельного объекта; адрес; предназначение; этажность; площадь и прочие необходимые параметры, которые позволяют определить однозначно предмет договора.

4. Существенным условием договора мены любой недвижимости, включая жилые помещения с прилегающими земельными участками, является цена обмениваемого имущества. Жилые помещения с прилегающими земельными участками, которые обмениваются, могут быть признаны равноценными (должно быть обязательно указано, какая цена сторонами установлена для обмениваемого имущества), или сторонами может быть разная цена установлена.

В случаях, если соответственно с договором мены, жилые помещения с прилегающими земельными участками, которые обмениваются, признаются неравноценными, сторона, которая обязана передать жилое помещение с прилегающими земельными участками, у которого цена меньше цены жилого помещения с прилегающими земельными участками, которое предоставляется в обмен, должна разницу в ценах оплатить непосредственно до или после выполнения ее обязанности передать жилое помещение с прилегающими земельными участками, когда другой порядок не предусматривается договором.

Данный пункт статьи 568 Гражданского Кодекса РФ имеет большое значение в случаях, когда согласно договору мены один из супругов с доплатой обменивает жилое помещение с прилегающими земельными участками, которое принадлежит ему на праве собственности и является его личной собственностью. В ситуации, когда доплата проводится деньгами, которые являются имуществом, которое нажито супругами в течение брака (в согласии с пунктом 2 статьи 34 Семейного Кодекса РФ, доходы каждого супруга от трудовой деятельности, считаются имуществом, которое нажито во время брака), то в таком случае жилое помещение с прилегающими земельными участками, которое получено супругом в итоге произведенного обмена, становится общей совместной собственностью супругов.

Особенно нужно заметить, что право преимущественной покупки (пункт 5 статьи 250 Гражданского Кодекса РФ) также действует и при отчуждении доли жилья с прилегающими земельными участками по договору мены. Правильнее назвать это право правом преимущественного приобретения или преимущественной мены, а не правом преимущественной покупки.

Цена договора в рублях определяется. Не нужно путать цену договора с оценкой инвентаризации недвижимости БТИ. Инвентаризационная оценка существенным условием договора не является, она нужна для целей налогообложения, а цену недвижимости определяет соглашение сторон. Она может быть как ниже, так и выше оценки БТИ.

5. В договоре всякого жилого объекта недвижимости (квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома), включая и жилое помещение с прилегающими земельными участками, соответственно с пунктом 1 статьи 558 Гражданского Кодекса РФ, нужен список проживающих лиц и прав пользования после приобретения покупателем жилого помещения с прилегающими земельными участками, или положение об отсутствии этих лиц.

Особенности договора

Договор мены жилыми помещениями с прилегающими земельными участками можно заключать в письменной простой форме или нотариальной. Право собственности на обмениваемое имущество по общему правилу переходит одновременно к сторонам договора мены после выполнения обязательств передать обеими сторонами соответствующее имущество. Но переход права собственности при обмене недвижимого имущества подлежит госрегистрации в регистрационной Федеральной службе и приобретает правовое значение лишь после такой регистрации.

Требование о госрегистрации перехода права собственности к покупателю от продавца на недвижимое имущество закрепляется в пункте 1 статьи 551 Гражданского Кодекса РФ. В согласии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” обязательная государственная регистрация на территории регистрационного округа в учреждениях юстиции по регистрации прав по месту нахождения недвижимого имущества касается права собственности и других вещные прав на имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кроме прав на морские и воздушные суда, космические объекты, суда внутреннего плавания. Вместе с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения прав на него, ипотека, сервитуты, аренда ,доверительное управление). Соответственно с Гражданским Кодексом РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом подтверждения и признания государством появления обременения (ограничения), прекращения и перехода прав на недвижимое имущество. Поэтому, право собственности у покупателя на недвижимое имущество, приобретенное им, появляется с момента его госрегистрации (пункт 2 статьи 223 Гражданского Кодекса РФ). Это положение применяется к договору мены недвижимости и обязательную силу имеет.

При заключении договора мены любой недвижимости, включая жилые помещения с прилегающими земельными участками, в связи с этим право собственности появляется не после одновременного выполнения обязательства по передаче друг другу недвижимости, а после исполнения каждой из сторон процедур регистрации.

Образец договора мены жилых домов с прилегающими земельными участками

Скачать образец договора мены жилых домов с прилегающими земельными участками

Договор мены жилых домов с прилегающими земельными участками является  договором, в согласии с которым каждая сторона обязуется в собственность другой стороны передать товар в обмен на другой товар.